Предпринимательское право

Когда можно продавать квартиру после покупки: временные сроки, оплата налогов и советы специалистов

Статья актуальна для 2018 года

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2017 год необходимо подать до 30 апреля 2018 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения — налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

  • Если вы купили дороже, и продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это не менее чем 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

  • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.При этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет,
  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база 0 и налога нет
  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

Какой налог с продажи квартиры ?

Право на продажу

Первым делом выясним, могут ли собственники продавать свое недвижимое имущество. Может быть, это не самая лучшая затея?

По закону, со своей собственностью человек имеет право делать все, что он пожелает - дарить, отчуждать, выделять доли, уничтожать, передавать по наследству, обменивать и так далее. Если деяние не несет ущерб другим людям и чужому имуществу, можно проводить юридически значимые операции.

Если у квартиры несколько владельцев, придется либо сначала предложить другим хозяевам выкуп своей доли, либо договориться о совместной сделке. Но когда ее проводить? И как это сделать?

Способы продажи

Через сколько можно продать квартиру после покупки? К сожалению, ни один юрист не способен дать однозначный ответ на подобный вопрос. Дело все в том, что законодательство РФ не устанавливает никаких особых сроков по продаже имущества. Правда, при определенных обстоятельствах сделка будет затруднена.

Продавать недвижимость можно:

  • через риелторов и агентства недвижимости,
  • своими силами.

В первом случае все сделают за продавца - и составят объявление, и разместят его, и найдут клиентов. Кроме того, проведение купли-продажи через агенство является юридически надежным подходом. Только за услуги посредники взимается комиссия. Она не всегда радует непосредственных участников операции.

Самостоятельная продажа имущества отнимает много времени и сил. Зато человеку не придется лишний раз платить комиссионные. При этом каждый сам решает, каким способом продавать имущество.

Законодательство о моменте заключения сделки

Когда можно продавать квартиру после покупки? Как мы уже говорили, законодательство РФ не указывает никаких точных временных сроков по этому вопросу.

Что это значит? Закон разрешает сразу после перехода прав собственности на объект совершать с ним юридически значимые операции. Но лучше не торопиться с этим. И на то есть свои причины.

Срок внесения изменений в ЕГРН

Можно ли сразу продать квартиру после покупки? Да, и ипотечную в том числе. Только лучше, как уже было сказано, не торопиться. Как минимум для начала хозяину квартиры рекомендуется внести изменения в ЕГРН. В противном случае ему не выдадут выписку из реестра недвижимости. Это крайне важная бумага, обязательно фигурирующая в сделке.

Данные в ЕГРН корректируются в течение 5-10 суток. По истечении этого срока собственник может прийти в Росреестр и забрать выписку установленного образца. Она заменит кадастровый паспорт, свидетельство о правах на имущество, а также техпаспорт.

Ранняя продажа - старая собственность

Можно продать квартиру сразу после покупки? Вообще, законодательство РФ не имеет никаких ограничений по этому вопросу. Главное учесть нюансы проведения сделки и правильно подготовиться к ней.

Продать квартиру через год после покупки вполне реально. Даже через день после заключения сделки у собственника появляется право на распоряжение своей недвижимостью. Только, как уже было сказано, это не всегда выгодное деяние.

Дело все в том, что после отчуждения имущества, человеку придется платить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы, прописанной в договоре купли-продажи.

Когда можно продавать квартиру после покупки? Хоть сразу, но на имущество, купленное до 2016 года, при раннем проведении операции будет действовать налогообложение. Оно распространяется на объект на протяжении 3 лет.

Быстрая сделка - новые правила

Но в 2016 году ситуация несколько изменилась. Можно ли продать новую квартиру после покупки? Да, главное - учесть все особенности соответствующей юридически значимой операции.

Если объект недвижимости приобретен после 2016 года, то налогообложение будет действовать более долгий срок. А именно - 5 лет. Поэтому рекомендуется не торопиться с продажей собственности.

Когда нет налогов

Когда можно продавать квартиру после покупки? По закону - сразу после перехода прав на объект недвижимости новому владельцу. На практике граждане часто ждут определенного момента. А именно - освобождения сделки от налогообложения.

Из всего вышесказанного следует, что платить налог после продажи собственности не придется, если:

  • имущество приобретено до 2016 года и с того момента прошло больше 36 месяцев,
  • недвижимость куплена после 2016 года, а также после перехода прав на объект прошло более 5 лет.

Больше никаких законных способов освобождения сделки от налогообложения нет. Все это крайне важно. Особенно для операций с недвижимостью.

Если есть ипотека

Можно ли продать квартиру после покупки ее в ипотеку? Из всего вышесказанного следует, что да. Но ипотека - это особое обременение. И операции с такой собственностью не пользуются особым спросом.

Во-первых, для продажи ипотечного имущества придется получить разрешение банка, в котором взят кредит на жилье. Финансовые компании РФ не слишком часто допускают перепродажу собственности с обременением.

Во-вторых, найти покупателей даже через агентство недвижимости будет крайне проблематично. Собственность с обременением не пользуется спросом на рынке имущества.

В-третьих, после заключения сделки продавцу все равно придется платить налог. А значит, сделка не всегда выгодна.

Из всего вышесказанного следует, что лучше сначала закрыть ипотеку или подождать несколько лет, после чего выставлять собственность на продажу. Как только обременение в виде жилищного кредита будет снято, вероятность на успешное и быстрое заключение сделки возрастет.

Инструкция: продаем имущество самостоятельно

Когда можно продавать квартиру после покупки? Желательно через 5 лет после перехода прав на объект либо уже после закрытия ипотеки. Эти приемы избавят от лишних проблем.

Как провести куплю-продажу? Начнем с изучения процесса, проводимого через агентство недвижимости. Предположим, что у имущества всего один собственник.

В этом случае продавцу предстоит:

  1. Собрать определенный пакет документов. О нем поговорим позже.
  2. Обратиться в агентство недвижимости и оплатить услуги посредника, объяснив свои желания.
  3. Связаться с покупателями, найденными агентством.
  4. Показать квартиру. Обычно это делает риелтор.
  5. Обговорить нюансы сделки. Например, провести торг.
  6. Прийти в оговоренное время в агентство недвижимости с заранее подготовленными документами и подписать соглашение "о покупке".
  7. Получить на руки деньги и выдать покупателю акт приемки-передачи, а также расписку о вручении денежных средств.
  8. Отдать новому собственнику жилья ключи.

Вот и все. После проделанных действий квартира будет продана. Теперь останется подать налоговую декларацию в ФНС и при необходимости заплатить налог.

Важно: имущественный налог придется платить еще год после заключения соглашения купли-продажи.

Инструкция: продажа своими силами

Как скоро можно продать квартиру после покупки без налогов? Если имущество куплено до 2016 года - через 3 года, в противном случае - спустя 5 лет после перехода прав на тот или иной объект.

А как продать собственность самостоятельно? Для этого человеку нужно:

  1. Подготовить квартиру и документы для сделки.
  2. Сделать фото имущества и составить объявление.
  3. Разместить объявления о продаже имущества на всевозможных досках и в газетах.
  4. Связаться с потенциальными клиентами и договориться о демонстрации квартиры.
  5. Во время встречи с покупателями отвечать на все вопросы по имуществу, а также по возможности проводить торги.
  6. Если жилье устраивает покупателя - договориться о дате проведения сделки.
  7. В оговоренное время прийти к нотариусу с заранее подготовленными справками и подписать договор купли-продажи.
  8. Выдать расписку о получении средств продавцом.
  9. Передать ключи от квартиры и акт приемки-передачи объекта.
  10. Забрать свою копию соглашения "о покупке и продаже".

Звучит не так страшно, как кажется. Главное правильно подготовиться с операции. Без определенных документов справиться с этой задачей не получится.

Справки для сделки

Можно ли сразу продать квартиру после покупки? Из всего указанного выше следует вывод, что да. Но лучше дождаться освобождения от налогообложения.

Чтобы продать жилье, придется подготовить:

  • соглашение купли-продажи,
  • выписку ЕГРН,
  • правоустанавливающие документы на объект,
  • паспорта сторон,
  • разрешение супруга на сделку (от покупателя и продавца),
  • свидетельство о браке,
  • брачное соглашение (при наличии),
  • согласие совладельцев на операцию или отказы от выкупа.

Этого должно быть достаточно. Если собственником объекта или его доли является ребенок, дополнительно нужно подготовить:

  • согласие родителей и опеки на операцию,
  • свидетельство о рождении/усыновлении,
  • паспорт ребенка (при наличии).

На практике жилье, собственником которого является ребенок, не пользуется спросом. Продать его крайне проблематично.

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет - это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (. ), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году),
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма - 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье "Налог с продажи квартиры".

Внимание!

С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

- 6 000 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости,
- 5 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 5 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета,
- 2 000 000 - второй вычет для покупателей недвижимости,
- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей - 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) "сгорает" и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 4 000 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости,
- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета,
- 1 700 000 - второй вычет для покупателей недвижимости,
- 1 300 000 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

- 1 450 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости,
- 450 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

- 450 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета,
- 1 900 000 - второй вычет для покупателей недвижимости,
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. - 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

- 1 900 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости,
- 450 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована,
- 1 450 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

- 1 900 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости,
- 900 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 900 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета,
- 2 000 000 - второй вычет для покупателей недвижимости,
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. - 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

- 2 000 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости,
- 900 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована,
- 1 100 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 650 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости,
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
--------------------------------

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное - чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников,
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

- на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант - расходы,
- на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры - 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. - 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

- 2 300 000 - доход от продажи старой квартиры,
- 1 800 000 - расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов),
- 500 000 - доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

- 500 000 - доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы,
- 1 800 000 - второй вычет для покупателей недвижимости,
- 0 - доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. - 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 1 800 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости,
- 500 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована,
- 1 300 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
----------------------------

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

". если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался".

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет - для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается - вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета - 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Портал "Ваши налоги"
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ "КОММЕНТИРОВАТЬ". ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА "ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ".

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

  • Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
  • Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
  • Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
  • Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

  1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН,
  2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья,
  3. для наследников — от даты кончины наследодателя,
  4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

  • 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
  • В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
  • В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

  1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы,
  2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке,
  3. квартира перешла в дар, по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

  • цена квартиры (указана в ДКП),
  • кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН),
  • основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
  • платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.),

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

  1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками),
  2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Неоднократно

Законом не предусмотрены ограничения на количество предоставляемых льгот при продаже жилья. Пользоваться правом на вычет можно неоднократно, но не больше одного раза в течение одного года. Фиксированный вычет 1 млн. р. также предоставляют один раз в год. Например, если гражданин за год купил и продал 2–3 квартиры, которыми владел меньше установленного периода, для него фиксированный вычет 1 млн. р. на доходы, полученные от отчуждения всех.
Для получения вычета необходимо предоставить в налоговую справку 3-НДФЛ, документы на продажу квартиры и ее покупку.

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

  • http://exspertrieltor.ru/2017/01/19/kakoy-nalog/
  • http://fb.ru/article/426280/kogda-mojno-prodavat-kvartiru-posle-pokupki-vremennyie-sroki-oplata-nalogov-i-sovetyi-spetsialistov
  • http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-dva-vycheta
  • http://vseofinansah.ru/nalogi/nalog-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry